преступность в Бразилии


главная - контакты /contatos



бразилия brazil бразилиа - информационный сайт RussoBras

БРАЗИЛИЯ
BRASIL
BRAZIL



Уважаемые посетители!

Если у вас возникнут предложения по сайту, пожалуйста, свяжитесь с нами
по координатам, указанным в разделе 'контакты'


статьи в разделе


Россия - Бразилия. Разные страны, народы, судьбы, символы, ментальность

Январская река

о Бразилии

безопасность жизни в Бразилии

преступность в Бразилии

производство катеров и яхт в Бразилии

дороги штата Рио-де-Жанейро

Бразилия и мировой кризис

Возможности в Бразилии

Возможности в Бразилии (часть вторая)

День Независимости Бразилии

Фавелы Рио-де-Жанейро (часть 1)

Фавелы Рио-де-Жанейро (часть 2)

Экономика Бразилии и цены

Выставка катеров и яхт в Рио-де-Жанейро (boat show)

Сахарная индустрия Бразилии

Мясная индустрия Бразилии - мясо КРС

Производство и экспорт кофе в Бразилии

Экономика Бразилии после выборов

Международная выставка BRASIL OFFSHORE-2011

Результаты Переписи населения-2010 в Бразилии

Высшее образование в Бразилии

Катера и яхты в Бразилии

Федеральная полиция

Дары Амазонии

Бразилия - тропическая стабильность

Оборот сельскохозяйственных земель в Бразилии

Недвижимость в Бразилии или 'французский исход'

Бразилия - шторм в тропиках

Курс реала и бразильская недвижимость

Бразильцы и Крым

Чемпионат мира по футболу-2014 в Бразилии






Недвижимость в Бразилии или «французский исход»

Автор: Волков И.В.

Декабрь 2012 года так и не стал месяцем стабилизации мировой финансовой системы, а вместе с этим и нет никакой определенности на мировом рынке недвижимости.  Во многих странах Европы цены на недвижимость сильно упали, однако, это не вызвало всплеска покупок. Сложилась ситуация, когда снижение цен опередило падение покупательского спроса, но все равно не принесло никакого положительного результата. Правительства некоторых стран, например, Испании, уже намериваются дать различные преференции для иностранцев, купивших недвижимость на сумму более 160 000 евро.

В отличие от Европы, на рынке недвижимости Бразилии особых перемен, на первый взгляд, нет. Снижения цен на недвижимость не наблюдается и спрос на жилье сохраняется на довольно высоком уровне. Но возникает вопрос: на какую недвижимость в Бразилии есть спрос, а на какую нет?

Хотя явно завышенный в последние два года курс бразильского реала и упал, во многих штатах с хорошими климатическими условиями недвижимость стоимостью свыше 500 000 бразильских реалов (на данный момент около 250 000 долларов США) практически вообще не находит покупателя. А вот дешевая недвижимость (стоимостью менее 150 000 реалов), наоборот, пользуется спросом, прежде всего, среди граждан Бразилии. Помимо этого, в сегменте дешевой недвижимости наблюдается значительный ежегодный рост цен. Это явление, объясняется, прежде всего, довольно резким сокращением темпов строительства дешевого жилья, особенно в туристических зонах, а  также связано с проблемой финансирования строительства на начальных этапах, которое последовало после финансового кризиса 2008–2009 гг.

По продажам в сегменте дорогой недвижимости в Бразилии наблюдается не просто спад, а настоящий обвал.  Обвал не в смысле понижения цен, а в смысле, что все продают и никто ничего не покупает. А обслуживание и содержание дорогой недвижимости в Бразилии, независимо от штата, обходится все дороже. Хотя сейчас налоги на дорогую недвижимость в Бразилии значительно меньше, чем, например, в Европе, по причине явно заниженной стоимости в официальных документах на собственность, но  уже в ближайшее время, через 2–3 года, все может измениться. К этому времени должен будет полностью введен в строй единый федеральный электронный кадастр всей недвижимости и земель в Бразилии.

Вместе с этим, правительство Бразилии проводит реформу налогового законодательства. Эта реформа началась еще при президенте Луле, более пяти лет тому назад. Реформа предусматривает введение налогов на дорогую недвижимость, аналогичных с исчислением налогов в США. Причем от значительного увеличения налогов на дорогую недвижимость в Бразилии сами бразильцы, по сути дела, не пострадают, а вот для иностранных владельцев бразильской недвижимости данная реформа будет финансовым приговором.

Все очень просто - население Бразилии в своем подавляющем большинстве не особо богато, да и, вдобавок, живет в недвижимости, которая и не совсем легальна (например, фавелы - трущобы). Помимо фавел в Бразилии имеется много недвижимости, которая как бы находится в процессе незавершенного уже в течение многих десятилетий строительства и также не имеет надлежащих документов о  собственности. И никто и не собирается их получать. Гражданам Бразилии даже и нечего беспокоиться о том, что их могут выселить из их единственного жилья, которое построено не совсем легально. Власть на это не пойдет. Есть очень редкие прецеденты выселения в Сан-Пауло, когда снесли несколько кварталов построек, которые и жильем назвать трудно. Но для этого сноса была очень веская причина, связанная с прокладкой городских коммуникаций. При этом операция по сносу картонных домов велась с присутствием большого числа полицейских и специальной техники. Этот снос освещался многими СМИ и проходил при вооруженном сопротивлении жителей. А уж сносить нормальные дома, которые по разным причинам не оформлены, власти в Бразилии делать точно не будут – это противоречит самой бразильской ментальности и понятию о гражданских свободах. Так что бразильцы очень хорошо живут в неоформленных домах, которых очень много и в курортных зонах. Но вот иностранцам жить в таких домах крайне не рекомендуется. Узаконивание постройки и оформление прав собственности может обойтись дороже, чем стоимость недвижимости.  А если этого не сделать, то последуют штрафы. В зависимости от муниципалитета, штрафы могут быть разные и довольно значительные.

В сегменте дорогой недвижимости гражданам Бразилии также ничего не угрожает. Большинство из них владеют этой недвижимостью по наследству или по каким-либо другим, очень объективным и всем понятным житейским причинам. К тому же и в этом сегменте довольно большая часть недвижимости имеет настолько запутанные документы о собственности, что определить ее стоимость, а подчас и владельца, очень сложно. Для состоятельных бразильцев такое состояние документов на их недвижимость, не приносит никаких хлопот. А вот для иностранцев, которые позарились на относительно «низкие» цены на дорогую недвижимость, это не просто потеря денег, а еще и ощущение «дурака».

Больше всего дорогой бразильской недвижимости в курортных и благоприятных зонах принадлежит гражданам Аргентины – соседям Бразилии. Им и ездить ближе, и испанский язык во многом похож на португальский. Вдобавок, хотя ментальность аргентинцев заметно отличается от ментальности бразильцев, но и те, и другие являются латиноамериканцами и имеют между собой намного больше общего, чем с жителями Европы или Северной Америки. Аргентинцы представляют  основной поток туристов, а также и большую часть владельцев гостиниц, отелей, ресторанов и прочей туристической инфраструктуры в курортных местах Бразилии.

Мировой кризис 2008 г., вместе с политикой президента Аргентины Киршнер, сильно потряс экономику и доходы граждан Аргентины, а Бразилию кризис обошел, и курс бразильского реала вырос настолько, что ездить отдыхать в Бразилию для граждан Аргентины стало очень дорого. И, пожалуй, в таком состоянии экономика Аргентины будет находиться еще довольно продолжительное время. Конечно, такая ситуация вызвала у аргентинцев - владельцев коммерческой и дорогой недвижимости желание продать ее, что в настоящий момент сделать очень трудно.

Просто продать дорогую недвижимость хотя бы по цене самоокупаемости, сейчас представляется невозможным. Бразильцы никогда не купят недвижимость или вообще какую-либо дорогую вещь с оплатой сразу. Бразильцы в подавляющей своей массе совершают покупки или в рассрочку, или в кредит, или путем обмена на что-либо другое, или пользуются иными средствами платежа, что для иностранцев просто неприемлемо.  Есть, конечно, бразильцы, которые могут заплатить сразу. Очень большая вероятность, что деньги эти будут нелегальные и, разумеется, не пройдут через банк и сумма в договоре будет указана небольшая. В таком случае, происходит не только нарушение закона, но также есть большая вероятность потерять не только деньги, но и голову.

Однако для аргентинцев, владельцев бразильской недвижимости, даже такая плачевная ситуация с недвижимостью не столь трагична, как для граждан Европы и пр. Аргентина и Бразилия – соседи. Периодически то одни, то другие имеют свои экономические преимущества и, в конце концов, они между собой разберутся. А вот для европейцев, особенно граждан Франции, Бельгии и Швейцарии, которые купили или построили дорогую недвижимость в Бразилии, ситуация с ее продажей уже несколько лет не только трагична, но и просто катастрофична. Многие из них в разговоре готовы продать свои хорошие виллы и небольшие люксовые отели вообще за полцены. И это относится даже к не очень дорогим офисам, магазинам и прочей недорогой коммерческой недвижимости. Но и на такую цену нет покупателей. Воистину почти каждый француз, владелец  недвижимости в курортных зонах Бразилии, мечтает продать свою «недвижимую проблему», получить деньги и никогда больше в Бразилию не приезжать.

Как же так получилось? Все знают, что отношение к деньгам, к собственности у граждан Франции, Бельгии и Швейцарии очень серьезное, и имеет свою методику. Так как же оказалось, что более образованные и цивилизованные граждане этих стран, по существу, оказались в роли «дураков» в менее образованном и развитом бразильском обществе? И это невзирая на тесные связи между правительством Бразилии и правительствами этих стран, а также особые исторические отношения между Бразилией и Францией.

Парадокс заключается в том, что бразильцы к этой масштабной афере имеют практически косвенное отношение, можно сказать, что почти никакого. Из-за значительной разницы в менталитете, отношении к законам, ну и, разумеется, языке бразильские риэлторы просто физически не в состоянии продать эту недвижимость расчетливым европейцам. Эту аферу с бразильской недвижимостью по отношению ко многим гражданам Франции, Бельгии и Швейцарии, провернули их же соотечественники – продавцы недвижимости в Бразилии. А дальше уже пошел процесс покупки по нарастающей, потому что уже купившие недвижимость в Бразилии граждане Франции, в свою очередь, рекламировали и сами служили рекламой для других вероятных покупателей.

Разумеется, были и достаточные экономические предпосылки для приобретения недвижимости в Бразилии гражданами Франции. Это, во-первых, прямые авиарейсы из Франции в разные города Бразилии, во-вторых – высокий курс евро и низкий курс бразильского реала в 2004–2007 годах, в-третьих – низкие по сравнению с Францией налоги на недвижимость.  Вдобавок к этому надо добавить красоту и теплый климат Бразилии и то, что это очень свободная страна, с населением, которое превыше всего ценит состояние внутреннего спокойствия и любым способом старается избегать стрессовых ситуаций.

Но всего этого все же недостаточно, чтобы «развести» скрупулезных в финансовых делах французов. Надо было добавить еще и мотив получения возможной неучтенной прибыли.  Объясню на маленьком примере. Как-то раз в одном из небольших курортных городов в местной префектуре на приеме познакомились с одной французской парой, которые неплохо говорили по-русски, но практически ничего не понимали, когда говорили мы. Поэтому общались на португальском. Оказалось, что он - сотрудник МИДа, а она - сотрудница одной международной организации. Русский язык они выучили, когда в конце 70-х-начале 80-х работали несколько лет в СССР. Пара уже в возрасте, но продолжают работать в околомидовских структурах Франции. Люди очень интеллигентные, умудренные жизненным опытом и приятные в общении. После нескольких встреч они сказали, что у них есть недорогой новый офис в центре города, а они уезжают и хотят его продать. Действительно, офис был в небольшом новом офисном центре, почти в центре  города. Он состоял из двух небольших комнат, столовой-кухни и туалета с душем, а также имел большие витринные окна и вход с улицы. Все это удовольствие стоило 160 000 реалов - столько они заплатили за него три года назад. Цена нормальная, даже хорошая, если, конечно, есть бизнес для этого офиса, потому что хотя этот офис и частная собственность, но она входит в офисный центр - кондоминиум с своим управлением. На тот момент ежемесячный платеж за кондоминиум составлял 320 реалов и ежегодный налог на недвижимость примерно 200 реалов. Я посмотрел документы на право собственности на эту недвижимость и увидел сумму, которую владельцы заплатили за нее три года назад – 50 000 реалов. Я спросил, почему они не оформили полную сумму и вообще для чего они купили этот офис. Они немного замялись, но потом ответили, что один «земляк» порекомендовал эту покупку с целью дальнейшей сдачи офиса в наем за 1500 реалов в месяц  и сказал, что уже имеется на примете арендатор из Аргентины. У супругов было немного свободных денег и они совершили покупку. И действительно, первые три месяца аргентинец арендовал этот офис, ну а потом исчез. И с той поры больше арендаторов нет, как и в большей части этого офисного центра.

Вот так умудренные жизненным опытом люди помогли, точнее даже сказать, оказали спонсорскую помощь риэлтору–«земляку», который получил свои законные 6%  и продолжают оказывать ее застройщику–владельцу в размере 320 реалов ежемесячно. Так, что на самом деле получается, что они же сами купили офис и, вместе с тем, стали, по существу, арендаторами. Бразильцам этот офис не к чему, а европейцы не заплатят 160 000 реалов, когда по документам 50 000, а если отразить полную сумму, то продавец должен заплатить налог на доходы.  Если бы они в течение полугода расторгли договор, то получили только лишь 50000 реалов.   Вот показательный пример обмана, пусть даже не на особо крупную сумму, но в роли обманутых «дураков» оказались люди очень неглупые и осторожные.

А что творится при покупке или строительстве дорогой недвижимости стоимостью в миллионы реалов? Да это просто праздник и для местного населения, которое в той или иной форме будет иметь прибыль от обслуживания недвижимости «дорогого» француза, и, конечно же, хорошие деньги заработают «земляки»-посредники.

Другой, более серьезный  пример «честного» отъема денег.  Несколько французов, при посредничестве «земляков»-риэлторов, покупают примерно половину гектара на берегу и строят там два коттеджа. Причем все делают так, как будто они во Франции: заказывают и согласовывают проекты, обсуждают и утверждают все до мелочей и заодно вкладывают еще и деньги в экономику Бразилии, чтобы иметь постоянные визы. Виллы на берегу получились красивые. Но тут надо отметить, что в этом месте на берегу океана, на фоне бразильской природы наша покошенная избушка колхозника из центральных областей России тоже выглядела бы очень красиво и романтично, только не стоила 1 500 000 евро.

А вот каждый коттедж обошелся в полтора миллиона евро по документам. Технология строительства очень примитивная - стены тонкие, из полого, очень непрочного кирпича. Стену можно пробить двумя ударами обыкновенного молотка. Такая же домовая инфраструктура (электрика, водоснабжение и канализация и пр.) Допустим, участок стоил 200 000 евро. Строительные материалы в Бразилии недорогие, правда, и качество не у всех хорошее, но терпимое. Стоимость всех материалов для двух коттеджей еще, допустим, 300 000 евро. Остальные два с половиной миллиона евро забрали строители, архитектор и его друзья. При этом рабочие-строители получили все вместе максимум 100 тысяч евро, но скорее всего, меньше. Значит, 2 400 000 евро получил архитектор с его друзьями. Уверен, что первоначальная смета каждого коттеджа вместе с землей и подведенными коммуникациями не превышала 500 000 евро. Но в процессе строительства, когда французы уже не могли повернуть назад, цена строительства начала быстро увеличиваться. Редко кто имеет силу воли остановиться, из-за страха потерять уже вложенные деньги.

Но, правда, и среди французов были отважные люди, которые не шли на поводу у банды вымогателей, а шли в суд или решали споры иным методом. Хоть это и единицы, но есть положительные примеры, так что сами бразильцы без помощи французских риэлторов на скандал нарываться не будут – это нарушает духовное спокойствие и человек становится несчастным. Ну как можно жить несчастному архитектору с несчастными друзьями в счастливой Бразилии? Потому французский риэлтор или исчезает, или, наоборот, успокаивает облапошенных «земляков», что потом можно продать эту недвижимость еще дороже. А «дураки» верят и сами также начинают обманывать своих друзей и рассказывать о необычайных прелестях недвижимости с пятью спальнями, двумя залами с бассейном на берегу океана в 50 метрах от верхней линии наибольшего прилива (по закону ближе нельзя).

Ну вот, наконец, недвижимость построена, и можно начинать процесс продажи и получения прибыли. Почему сразу продажи, ведь она строилась для жизни? Потому что французские владельцы начинают понимать, что Бразилия - это не Франция и ментальность бразильцев они изменить не в силах. Для жизни в Бразилии малочисленным европейским семьям не нужна большая и дорогая недвижимость, ее очень сложно обслуживать и содержать.

Во-первых, дом нельзя оставлять на длительное время без присмотра - обязательно кто-то залезет и унесет все, что понравится. А может,  и еще хуже - поселится и будет там жить, так что скандал с дракой обеспечен. Еще бразильская природа очень буйная и садик быстро зарастет, а в непроветриваемом доме появится плесень (mofo), которая покроет стены и все места, в которых есть признаки влаги. Вдобавок, и в садике, и в доме заведется разнообразная, не особенно приятная, а в некоторых местах и опасная живность.

Так что для обслуживания дома требуется человек из местных (caseiro), который будет ухаживать за садом, проветривать и дезинфицировать дом, чистить бассейн, ремонтировать сорванную ураганом плитку с крыши и вообще следить за порядком. Но вместе с тем, он в отсутствие хозяев будет вместе со своей семьей или друзьями жить у вас дома, купаться в бассейне, спать в вашей постели и делать все то, что бы вы сами делали в своем доме. Только caseiro надо будет еще платить за то, чтобы он у вас «жил».

Так спрашивается, для чего тогда строили дом? Сразу можно ответить очень верно: чтобы развивать и снабжать деньгами окружающее местное население.  В конце концов, деньги могут и закончиться, поэтому дом надо как можно быстрее продать, хотя бы за ту сумму, которая на него была потрачена.

Как можно быстрее - это минимум три, а может, и пять лет, и совсем не по цене затрат, а ниже. Выясняется, что оказывается, коттеджи стоят не в 50 метрах от линии прибоя, а в 49-ти, а это уже может закончиться сносом, если будет судебное решение, когда префектура подаст в суд. И обнаружится еще много других проблем, о которых раньше не говорили земляки – риэлторы – посредники. Бразильцы такой дом купят только максимум за 500 000 евро или 1200000 реалов, и то в рассрочку, а европейских покупателей надо искать, только где? Сейчас уже среди французов, бельгийцев и швейцарцев  желающих купить  такую неликвидную и убыточную по своему содержанию недвижимость нет (научились, наконец). Зато, как в эффекте домино, все хотят продать. Ждут новый контингент покупателей уже из других стран, предположительно, из Восточной Европы.

На данный момент в Бразилии очень мало владельцев недвижимости из стран бывшего СССР. И эта недвижимость в основном недорогая и ликвидная.  Хотя есть желающие и на солидную недвижимость, но бразильские риэлторы, совместно с посредниками-переводчиками из бывшего СССР, так и не сумели ничего продать из сегмента дорогой недвижимости типа вилл, фазенд, островов, пентхаусов и пр. Так что россияне оказались намного смышленее, чем это принято считать в развитых странах  Европы, и не пополнили национальную коллекцию «дураков», которую собрали продавцы недвижимости в Бразилии.

В заключение надо еще раз сказать, что Бразилия очень красивая и свободная страна с тропической природой и теплым климатом. И если кому-то надоест бесконечно серое московское небо и пробки на дорогах, то можно приобрести в Бразилии что-нибудь недорогое, в охраняемом кондоминиуме - квартирку или часть домика стоимостью не более 100 000 долларов где-нибудь недалеко от Рио-де-Жанейро или Сан-Пауло, куда летают самолеты из России. Это непросто. На такую недвижимость и в самой Бразилии желающих много. Но данная покупка не будет слишком обременительна в обслуживании и останется ликвидной.

В больших городах Бразилии очень высокий уровень уличной преступности и надо знать некоторые правила и обычаи, чтобы не портить настроение. А в малых городах, если не устраивать «показуху» и ездить на простом «фиате» или «шевроле», то никаких проблем не будет. А со временем, когда научитесь говорить по-португальски и узнаете, как живут и думают бразильцы, тогда сами уже решите, стоит ли вкладывать большие деньги в недвижимость или что-нибудь другое. Но для правильного решения сначала надо преодолеть расстояние, разделяющее наше понимание жизни от понимания жизни бразильцами. А это расстояние очень большое - намного больше, чем расстояние от России до Бразилии. 

И еще посмотрите на старые советские плакаты - они очень актуальны  при покупке недвижимости. Враг всегда хочет получить ваши деньги.


недвижимость в Бразилии - как обманывают иностранцев

Недвижимость в Бразилии
Бдительность - наше оружие! (Б. Широкоград, 1953)


недвижимость в Бразилии - как сохранить деньги

Недвижимость в Бразилии
Болтать - врагу помогать! (В. Корецкий, 1954)


недвижимость в Бразилии - как купить и не потерять

Недвижимость в Бразилии
Будь бдителен! (Л. Торич, 1941)

Продолжение следует...




в начало страницы



Пользовательского поиска

Рейтинг@Mail.ru Rambler s Top100
Top100
российско-бразильский информационный проект осуществляемый МЭПИ
использование любой информации с сайта без письменного согласия правообладателя запрещено!!!
зеркало сайта - www.russobras.com Учредитель НЦ МЭПИ copyright © 2007 - 2016